24.02.2018 10:38
Москва, 23 февраля — «Вести.Экономика» В последние годы рынок недвижимости в Германии переживает строительный бум. Главной причиной повышенного интереса к недвижимости является политика Европейского Центрального Банка — снижение процентных ставок по кредитам. Казалось бы, низкие проценты должны дать возможность гражданам со средним достатком приобретать собственные квартиры и дома. О том, почему этого на самом деле не происходит, рассказывает Наталья Маурер.
В Германии с 2010 по 2016 год стоимость квартир и домов возросла больше, чем на 30%, особенно в таких городах как Мюнхен, Берлин и Гамбург. Дороже стала не всего только земля, но и само строительство. Строительные фирмы концентрируются, в основном, на состоятельной части населения, которая может уплатить за недвижимость любую цену. Большую роль в повышение цен играют также и завышенные государственные нормы по энергосбережению. В результате, квартиры и дома перекупают спекулянты или состоятельные граждане для того, чтобы после сдавать в наем. Вместе с ценами на недвижимость сильно повысилась и стоимость съемного жилья.
Съёмные квартиры: плюсы и минусы
В Германии хороша развита система доходных домов. Эта система получила свое развитие после Второй всемирный войны. Разрушенные города надо было восстанавливать, а людей потерявших свои дома, где-то расселять. В середине пятидесятых годов было построено большое количество съемных квартир. Сегодня примерно 57% граждан Германии не имеют собственного жилья. Преимущество такой системы заключается в том, что человек не привязан к недвижимости, и при смене места работы всегда может поменять место жительства, найти съемную квартиру в другом районе или городе. В условиях глобализации, когда рабочие места переносятся в страны с дешевой рабочей силою, нужно быть мобильным.
Основной недостаток в том, что, когда человек выходит на пенсию, то самым большим расходом является плата за съемную квартиру. На сегодняшний день средняя стоимость съемной квартиры в месяц в Гамбурге составляет 17 евро за квадратный метр, стоимость дополнительных коммунальных услуг увеличивает чистую стоимость квартплаты еще примерно на 40 процентов. Это довольна большая сумма, если учитывать, что в связи с демографическим кризисом и современной пенсионной системой размеры пенсионных выплат всегда снижаются.
На сегодняшний день средняя пенсия после вычета социальных выплат составляет примерно 850-950 евро в месяц. Для того, чтобы оставались деньги на питание, надо разыскивать очень дешевую и очень маленькую квартиру, а именно таких квартир как раз весьма и не хватает. В более выгодном положении находятся семейные пары – две пенсии в семье всегда лучше, чем одна. Одиноким пенсионером приходится требовать социальную помощь у государства.
Собственный дом или квартира. Что выгоднее?
Казалось бы, что идеальный вариант — это приобретение собственного жилья для того, чтобы к пенсии у человека была собственная кровля над головой, а платить надо было бы только за коммунальные услуги. Но не все так попросту. Одним из главных условий для получения кредита является наличие 20% собственного капитала и возраст до 40 лет. У молодых семей с детьми, как правило, необходимых 20% нет, а людям после сорока лет не дают кредит, потому что существует большая вероятность того, что они не успеют его выплатить до пенсии.
Средняя стоимость нового собственного дома площадью в 150 кв.м на сегодняшний день составляет примерно 400.000 евро. Получается, что для разрешения на кредит необходимо иметь минимум 80.000 евро собственных денег, которые должны накрыть такие дополнительные расходы, как работа нотариуса (1,4%), маклера (7,5%), налог на приобретение недвижимости (в разных землях от 3,5% до 6,5%) и т.п. При стоимости дома в 400.000 евро дополнительные затраты могут составить примерно 60.000 евро. Оставшиеся 20 тысяч с большой вероятностью уйдут на покрытие ошибок при расчете общих затрат. Что-нибудь всегда оказывается дороже, чем было изначально запланировано. Нельзя также забывать о том, что минуя 15-20 лет в доме будет необходимо менять отопительный котел, через 20-30 лет должны быть заменены окна и кровля. А это значит, что запас собственного капитала должен быть и постоянно пополняться.
В крупных городах и поселках существуют строгие предписания и ограничения по внешнему виду дома, количеству этажей и многим другим параметрам. В Гамбурге, так, высота дома не может превышать 7 метров, а величина строения не должна превышать 25 % совокупной площади участка. Дизайн здания определяет министерство строительства (Bauamt), любые изменения требуют обязательного согласования. Если в районе решено строить дома одного типа, то иной дизайн уже не пройдет. Последние несколько лет в моде квадратный минимализм.
Строгие предписания также могут воздействовать на стоимость дома и часто не позволяют сделать его дешевле на столько, на сколько бы хотелось, учитывая семейный бюджет. Так, гараж внешне должен выглядеть также, как и дом. И если дом кирпичный, то и гараж должен быть выложен таким же кирпичом.
Немецкая газета FAZ (Frankfurter Allgemeine Zeitung) в одной из статей опубликовала образцовый расчет стоимости объекта недвижимости в зависимости от ежемесячной суммы выплаты по кредиту (при процентной ставке — 2,5 % и площади недвижимости 150 кв.м). Получается, что тот, кто может платить каждый месяц за кредит 650 евро, может позволить себе недвижимость стоимостью в 181.000 евро. Тот, кто располагает свободной суммой в 1.500 евро в месяц, может приобрести себе дом или квартиру за 272.000 евро. А для того, чтобы выплачивать кредит за дом стоимостью в 400.000 евро, необходимо иметь в бюджете свободную сумму не меньше 2.000 евро. Всего-навсего последняя сумма реально соответствует стоимости домов на рынке.
По условиям банка вначале выплачиваются проценты, и только потом — сам кредит. Нельзя также забывать о том, что кредит придется выплачивать следующие двадцать 5 или тридцать лет, а в течение этого времени может случится все что угодно. Так, можно потерять работу, заболеть, могут сильно повыситься проценты (беспрерывный процент по кредиту получить на все 25-30 лет невозможно ни в одном банке), к тому же сама недвижимость может со временем обесцениться.
Вместо дома можно приобрести квартиру, однако у владельцев частных квартир дополнительные расходы намного выше, потому в итоге получается, что содержать квартиру дороже, чем дом. К основным расходам на воду, газ (тепло) и электричество добавляются еще затраты на уборку подъезда и прилежащей к дому территории, обслуживание лифта и общего гаража (если есть), а также затраты на капитальный ремонт и на содержание домоуправления, которое занимается всеми организационными вопросами.
Коммунальные услуги
Из-за низких процентных ставок приобретение недвижимости сейчас единственная хорошая инвестиция. Недвижимость растет в цене, особенно в престижных районах с развитой инфраструктурой. Со временем её можно реализовать, сдать в аренду или оставить в наследство детям. Однако, ценность квартиры или частного дома зависит не всего только от места расположения, но и от внешнего и внутреннего состояния объекта. Большое значение имеют также энергосбережение и коммунальные услуги.
Частные домовладельцы должны решать все вопросы по ремонту и содержанию своего дома самостоятельно. Дополнительные затраты, помимо налога на землю и страховки — это расходы на воду, газ (тепло), электричество, вывоз мусора и обязательный ежегодный контроль за дымоходом. За порядок и чистоту возле дома владелец отвечает сам, так что, если незадачливый прохожий невзначай поскользнётся на снегу или мокрой листве и покалечится, то владелец дома, возле которого произошел несчастливый случай, будет нести за это ответственность.
И владельцы квартир и владельцы домов, а также жильцы съемных квартир сами изучают предлагаемые частными поставщиками тарифы и заключают контракты на поставку газа и электричества. Разница в стоимости электричества у разных поставщиков может составлять до 50 процентов. Что касается воды, то здесь рынок закрыт, и существует государственная монополия.
В последнее время изучением тарифов все быстрее стали заниматься организации домоуправления, повышая этим качество своих услуг. Размер оплаты за воду, газ и электричество в месяц рассчитывается с учетом расходов за год. Это сделано для того, чтобы и покупателю, и поставщику услуг было проще рассчитать годичный бюджет, это также избавляет от необходимости списывать показатели счетчиков каждый месяц. В конце года происходит перерасчет, и, в соответствии с актуальным расходом, пересчитывается сумма оплаты в месяц. Если тепла, воды или электричества было израсходовано меньше, чем в прошлом году, то сумма платы в следующем году снижается, а разница возвращается клиенту, в противном случае необходимо произвести доплату, а сумма ежемесячных платежей увеличится.
В связи с государственной программой по охране окружающей среды, одной из важнейших задач является энергосбережение. На обогрев сооружений в зимний периоды расходуется большое количество тепловой и электрической энергии, потому государство заставляет владельцев частных и доходных домов модернизировать отопительные котлы, утеплять дома и устанавливать энергосберегающие окна. В результате модернизации квартиросъемщики могут экономить на тепле, но, как правило, после этого сразу сильно увеличивается квартплата. Таким образом, программу энергосбережения оплачивают квартиросъемщики из своего кармана. И если ранее они платили больше за расход тепла, то после модернизации они платят больше за квартиру.
Дома могут отапливаться с помощью собственного котла или получать тепло от системы централизованного теплоснабжения. Основным монополистом на рынке центрального теплоснабжения, так, в Гамбурге является концерн Vattenfall, ему принадлежит примерно 82 % итого рынка. Отсутствие конкуренции в этом сегменте позволяет концерну контролировать цены на тепло и не платить концессионную плату за тепловые линии на государственной территории. По мнению Общества защиты прав потребителей Гамбурга (Verbraucherzentrale Hamburg), монополия на рынке центрального теплоснабжение должна являться собственностью либо только государству (как в случае с водой), либо должно быть много поставщиков, конкурирующих между собой (подобно ситуации с электричеством и газом).
Так называемые «пассивные дома» (passivhaus — энергосберегающий дом) позволяют своим хозяевам сделаться менее зависимыми от поставщиков тепла и электричества. За счет современной высокотехнологичной системы утепления стен, вентиляции, энергосберегающих окон и фотовольтаических станций на крыше дома значительно снижаются затраты на энергию. Если добавить к такому дому еще и электрокар Tesla, заряжающийся от солнечной энергии, накопленной в домашнем аккумуляторе Tesla Powerwall, то Элон Маск будет счастлив.
К сожалению, стройка пассивного дома стоит очень дорого, и позволить себе его могут всего только люди с достаточно высоким доходом. К тому же Гамбург — не самый солнечный город, а государственные нормы по энергосбережению со временем всегда меняются и ужесточаются. Так, через несколько лет может оказаться, что современные технологии ушли вдали вперед, и ни окна, ни система вентиляции больше не отвечают нужным требованиям, а пассивный дом уже не такой экономный и требует новых инвестиций.
Последствия политики Евросоюза
Несмотря на то, что стоимость жилья сильно возросла, качество строительных объектов оставляет желать лучшего. Высококвалифицированных немецких рабочих заменили экономические беженцы из Восточной Европы и Ближнего Востока. На строительных площадках сегодня редко услышишь немецкую речь: фирмы нанимают на работу поляков, румынов, литовцев и других иностранцев, готовых трудиться за полцены. Строительные материалы они также стараются приобрести у европейских соседей подешевле, а реализовать клиенту подороже.
Результат: через полгода стены в доме покрываются плесенью, из окон дует, а жалюзи не закрываются. Получается, что клиент получает дом низкого качества по сильно завышенной цене. Немецкий квалифицированный рабочий, конкурируя с экономическими беженцами из других стран, остается без работы, и уже не может себе позволить собственный собственный дом. А Европейский Центральный Банк продолжает печатать деньги, помогая тем самым спекулянтам разорять средний класс, который является основным налогоплательщиком для государства.
Источник: vestifinance.ru
